蒲生の浸水深と地形分類を並べたら、地価の上昇とは別の事実が出た。駅地点の想定最大浸水深は1.75m。冷静に数字だけを追う。
蒲生の洪水リスク｜想定最大浸水深1.75m
蒲生は綾瀬川・中川に近く、駅周辺は綾瀬川水系の洪水浸水想定区域に含まれる。蒲生駅の洪水リスクは「中」。想定最大浸水深は1.75mだ。
1.75 m
1階水没の想定
綾瀬川水系・1000年に1回クラスの想定最大規模降雨
1.75mを物理的事実に翻訳する。大人の首付近まで水が来る高さになる。1階は床上をはるかに超え、1階での生活継続は困難になる計算だ。ただし前提を外してはいけない。極端な前提での最大値として読む。行動の選択肢は明確だ。寝室と避難動線は上階に置く。在宅での垂直避難を軸に組む。
蒲生の液状化リスク｜地形分類「後背湿地」
蒲生の地形分類は「後背湿地」。後背湿地は、河川が氾濫した際に運ばれた細かい土砂が、自然堤防の背後に溜まってできた低地を指す。粒の細かい砂や泥が水を含んで堆積しているため、地下水位が浅く、地盤がゆるい傾向がある。
後背湿地
やや液状化しやすい
対策は事前確認に尽きる。土地の購入なら、地盤調査の結果と地盤改良の要否を確認しておく。
蒲生の地価｜16万円/㎡（1坪約53万円）
蒲生の住宅地の地価は16万円/㎡。1坪（3.3㎡）に換算すると約53万円だ。値は上がっている。地価の上昇は、利便性が評価され需要があることの裏返しでもある。
16 万円/㎡
1坪 約53万円 ・ 3地点平均
2020→2024 +6.1%
ただしこの16万円/㎡は、公示地価3地点の平均値だ。実際の売買価格や個別物件すべてに当てはまるわけではない。サンプルが3地点と少ない点も誤差として織り込む。浸水深1.75m・後背湿地という条件は、防災や地盤への初期投資を織り込むべきエリアだと示している。
まとめ
蒲生は4年で地価6.1%上昇。1坪53万に1.75mの浸水が乗る計算だ。俺なら地盤確認と垂直避難込みで買う。