池袋周辺、地価が上がる街・下がる街の違いを将来人口で見た【2026年6月版】

池袋周辺9駅の地価と2050年の将来人口を並べたら、予想と逆の結果が出た。

地価が一番高い赤羽が、人口は減る側だった。安い椎名町の方が増えている。地価の順位と人口の伸びが一致しない逆転がデータに出た。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2024年）／地価は2023年公示地価・住宅地の平均値（駅前商業地は除外）

📖 地価と将来人口の読み方

• 地価：駅周辺の住宅地の公示地価を平均した値です（万円/㎡）。家賃や建物代は含まない、土地だけの値段です。
• 将来人口変化率：駅周辺1km圏内の総人口推計値の2020→2050年変化率（％）。プラスは増加、マイナスは減少を示します。
• 読み方：人口が増える街は地価が支えられやすく、減る街は将来の下落圧力になりやすいです。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・将来人口推計）

赤羽駅の地価と将来人口

赤羽は85万円/㎡。9駅で新宿に次ぐ2番手だ。

1坪（3.3㎡）に直すと約280万円になる。

だが将来人口は2050年で-0.4%。微減で、伸びてはいない。

地価の高さが人口の伸びを意味しない一例だ。

椎名町駅の地価と将来人口

椎名町は68万円/㎡。赤羽より17万円安い。

1坪換算で約224万円だ。

将来人口は+6.9%。9駅で最大の伸びになる。

地価は中位、人口の伸びはトップだ。

十条駅の地価と将来人口

十条は56万円/㎡。下から3番目の安さだ。

将来人口は-5.5%で9駅最大の減少。

-5.5%は約18人に1人が消える計算だ。

安い土地には将来の下落圧力がかかる。

新宿駅の地価と将来人口

新宿は126万円/㎡で9駅トップ。1坪約415万円だ。

人口は+3.6%でプラスを保つ。

地価トップでも、伸び率は椎名町や板橋に及ばない。

練馬駅・王子駅の地価と将来人口

練馬は53万円/㎡で人口-1.8%。約56人に1人減る計算だ。

王子は54万円/㎡で人口+2.6%。ほぼ同じ地価でも向きが分かれた。

要町72万円/㎡で+5.2%、東長崎64万円/㎡で+5.5%、板橋59万円/㎡で+5.7%。中位の地価帯が人口の伸びでは安定している。

地価の順位と人口の順位は一致しない

地価上位の赤羽・新宿は、人口の伸びでは中位以下だ。

地価中位の椎名町・板橋・東長崎が伸びている。

人口は2050年の推計だ。誤差はあるが、向きは読める。

まとめ

地価トップの新宿は人口で中位だ。

伸びるのは板橋+5.7%の中位地価帯。

俺なら人が増える板橋一択。

📋 データについて

• 地価：国土交通省「地価公示」の住宅地データを、駅周辺1km圏内で平均した参考値です。
• 将来人口変化率：国土交通省 不動産情報ライブラリの将来人口推計（2020年→2050年）にもとづく参考値です。

各データは公的機関の一次データをもとにした参考値です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。